Bornage de division foncière

Vous n’achetez ou vous ne vendez qu’une partie d’un bien foncier (le reste étant conservé) ? Ou vous souhaitez réaliser une donation en partageant votre bien ? En d’autres termes, vous souhaiter morceler votre propriété en plusieurs entités distinctes. Il s’agit alors d’une division de votre unité foncière, nécessitant, dans la plupart des cas, la réalisation d’un Document Modificatif du Parcellaire Cadastral pour que les services du cadastre renumérotent les nouvelles parcelles issues de la division. Il s’agit d’un document de mise à jour du plan cadastral. Seuls les géomètres-experts sont habilités à dresser ce type de document, réalisés préalablement à la rédaction de l’acte notarié. C’est en effet l’acte notarié qui va produire le changement de limite de propriété, pour que le plan cadastral soit en concordance avec le fichier immobilier du service de la publicité foncière.

On parle bien de division de l’unité foncière. Cela signifie que même si vous souhaiter suivre une limite cadastrale existante, c’est l’ensemble de la nouvelle limite de propriété, entre la partie vendue et la partie conservée, qui doit être définie et garantie.

Une analyse sur les servitudes existantes et induites par la division, comme les servitudes par destination du père de famille, est également menée afin d’éviter de nombreux litiges. Une servitude est une charge qui s’exerce sur un fonds vis-à-vis d’un ou de plusieurs autres fonds contigus.

Depuis les directives de 2010 valant règles de l’art, les extrémités des limites divisoires créées doivent être définies avec les propriétés riveraines. Mais je vous préconise de garantir l’ensemble de la partie cédée afin protéger et valoriser le bien. Cette garantie foncière sera alors intégrée à la désignation du bien dans l’acte, afin d’éviter toute ambiguïté et litige avec l’acquéreur. Pour cela, la mise en place d’une procédure de bornage amiable est nécessaire.

Dans le cadre de divisions foncières en lotissement, le Géomètre-Expert va vérifier les règles de droits privés contenues dans le cahier des charges, qui possède une valeur contractuelle peu importe son âge. Par exemple, malgré l’obtention d’un permis de construire, un cahier des charges peut venir empêcher un projet de subdivision d’un lot de lotissement. Le service instructeur n’a en effet pas vocation à vérifier ces règles de droit privé. L’accord des colotis sera alors nécessaire pour modifier la clause litigieuse.

Bornage amiable

Vous achetez ou vous vendez un bien foncier ? Sachez qu’à l’inverse des produis de consommation courante, votre propriété, ou future propriété peut ne pas être garantie et c’est le cas le plus fréquent, en dehors des lotissements notamment ! Très souvent, voire quasiment systématiquement, votre titre de propriété comporte une clause de non garantie dans un paragraphe « charges et conditions ». En effet, l’acte notarié apporte la sécurité juridique du contrat, mais sans garantir le bien foncièrement, car ce n’est pas l’attribution du Notaire, mais le rôle du Géomètre-Expert par son monopôle. Cela peut être étonnant dans le monde actuel, mais cette garantie n’est donc malheureusement pas appliquée, malgré l’obligation introduite par l’article 1603 du code civil , qui impose au vendeur de délivrer et de garantir le bien qu’il cède. Ainsi, l’acte notarié ne mentionne souvent que la seule référence cadastrale, qui n’assure pas la superficie et les limites d’un bien foncier. Le cadastre n’a d’ailleurs pour objectif que le simple calcul de l’impôt foncier et n’a pas de valeur juridique.

Pour éviter les litiges entre vendeurs et acquéreurs, seul le bornage de votre propriété, au sens de l’article 646 du Code Civil, peut vous sécuriser juridiquement , grâce à un Géomètre-Expert, selon l’article 1er de la loi du 7 mai 1946. L’acheteur pourra alors acquérir le bien en toute connaissance de cause.

Et même sans mutation foncière, si vous comptez réaliser des travaux en limite de propriété , si ceux-ci sont réalisés sur la propriété d’autrui, les conséquences peuvent être catastrophiques en cas d’empiètement avéré devant un tribunal.

Le bornage amiable une procédure contradictoire , c'est-à-dire qu’elle nécessite la présence ou la représentation de chaque propriétaire, à l’issue de laquelle le Géomètre-Expert, en toute impartialité et indépendance, rédige un procès-verbal de bornage et de reconnaissance de limites que tous les propriétaires doivent signer et parapher afin de constater leur accord. Ce document fait loi entre les parties et est opposable aux signataires et ayants droits successifs. Ainsi, aucun nouveau bornage ne peut être réalisé s’il a reçu le consentement des parties et s’il est possible de rétablir la limite définie : « Le procès-verbal de bornage vaut titre définitif et s’impose au juge » (Cour de cassation 3e civ., 26 novembre 1997).

Le Géomètre-Expert ne dispose pas d’une obligation de résultat, mais d’une obligation de moyens. Si cette procédure ne peut être menée à son terme, pour diverses raisons, le Géomètre-Expert doit alors rédiger un procès-verbal de carence. Ce document indique le ou les raisons de l’échec de la procédure amiable et permet ensuite aux parties, si elles le souhaitent, d’intenter une procédure de bornage judiciaire.

Selon l’article 646 du Code Civil : « le bornage se fait à frais communs » entre les propriétaires concernés. Attention, il ne s’agit pas d’une disposition d’ordre public, c'est-à-dire qu’on peut y déroger par une convention. Ainsi, dans la pratique, les honoraires sont souvent réglés par le propriétaire demandeur. Les frais peuvent être partagés avec le riverain en cas d‘accord préalable de celui-ci.

A noter que le bornage ne permet pas de rectifier une limite, car il ne doit pas y avoir de «  cession masquée  ». En cas de nécessité et de souhait de régularisation foncière, la division de la ou des propriétés devra être réalisée, comme expliqué au chapitre précédent. Cette procédure devra nécessairement aboutir sur un transfert de propriété par acte notarié, publié à la conservation des hypothèques.

Pour plus de précisions, je vous invite à télécharger la broche explicative sur le bornage amiable, fournie par l’ordre des Géomètres-Experts, en cliquant ici .

Création d’un terrain à bâtir :

CU – DP (ou PA unilot) – Bornage amiable

La création d’un terrain à bâtir regroupe très souvent la plupart des champs d’action du géomètre-expert. Dans le cadre de la création d’un terrain à bâtir, avant toute chose, il est nécessaire de consulter le Plan Local d’Urbanisme en vigueur, généralement consultable sur le site internet de votre commune.

Les autorisations d’urbanisme :
La demande de certificat d’urbanisme est réalisée en tout début de dossier de création de terrain à bâtir (cerfa, plan de situation et projet de division sur extrait cadastral). Le certificat d’urbanisme est un document d’information qui permet notamment de cristalliser les droits. La durée de validité d'un certificat d'urbanisme est de 18 mois et est prorogeable par période d'une année tant que les règles d'urbanisme, les servitudes d'utilité publique et les taxes applicables au terrain n'ont pas changé.

La déclaration préalable est une procédure qui répond au champ d’application du lotissement, régit par l’article L442-1 du code de l’urbanisme « Constitue un lotissement la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis. ». Le dossier de déclaration préalable (cerfa, DP1, DP9 et DP10) est signé par le(s) propriétaire(s) demandeur(s), avant d’être envoyé en mairie pour instruction. Le délai d’instruction est alors d’un mois à compter de la date du récépissé de dépôt. En cas de non réponse de l’administration dans ce délai, l’accord est alors tacite. La déclaration préalable est alors valable pour une durée de 3 ans, qui peut être prorogée deux fois un an.

La déclaration préalable n’est parfois pas une procédure suffisante, et il est alors nécessaire de réaliser un dossier de permis d’aménager si des espaces ou équipements communs aux lots sont réalisés, ou bien à l’intérieur d’un secteur protégé au titre des monuments historiques, ou bien au titre des sites patrimoniaux remarquables (SPR).

Bornage amiable :
Conformément à l’article L115-4 du code de l’urbanisme, la vente d’un terrain à bâtir nécessite que les limites du lot soient définies : « Toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un terrain indiquant l'intention de l'acquéreur de construire un immeuble à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et professionnel sur ce terrain mentionne si le descriptif de ce terrain résulte d'un bornage. »

Le bornage de division, le bornage amiable et la délimitation de la propriété des personnes publiques sont les procédures qui permettront de définir toutes les limites périmétriques du terrain à bâtir.

Une fois le permis de construire obtenu par l’acquéreur, et une fois la vente signée chez le Notaire, l’implantation du pavillon peut être réalisé pour le début des travaux.

Implantation de pavillon

Si le plan topographique ou le plan de bornage consiste à transposer sur un plan la réalité du terrain, alors l’implantation est son opposé, qui consiste à transposer les éléments d’un plan (emprise d’un pavillon par exemple) directement sur le terrain.

Assistance aux collectivités locales dans la gestion de leur voirie

Selon l’article L. 2334-22 du Code Général des Collectivités Territoriales, 30% de la deuxième fraction de la dotation de solidarité rurale est attribuée aux communes « proportionnellement à la longueur de la voirie classée dans le domaine public communal ».

La voirie communale regroupe les voies communales classées dans le domaine public communal, et les chemins ruraux appartenant au domaine privé de la commune. La domanialité publique est un régime juridique venant se superposer à la propriété.

Un chemin rural n’est pas classé et est affecté à l’usage du public. Au contraire de la voie communale, il est donc prescriptible et aliénable.

Une voie communale doit être classée dans le tableau de classement des voies par simple délibération du conseil municipal, sans enquête publique préalable. La circulaire n°426 du 31 juillet 1961 recommande d’ailleurs aux communes l’établissement d’un tableau de classement des voies communales. A noter qu’une voie communale est classé de fait par destination à partir du moment où elle se situe à l’intérieur de l’agglomération. Ce classement permet d’éviter toute atteinte à l’intégrité de la voie, ainsi que son appropriation. Dans les faits, il y a souvent un décalage entre les chemins entretenus par la Commune et le tableau de classement des voies. En effet, l’entretien des chemins ruraux par la Commune n’a pas de caractère obligatoire par la Commune (à l’inverse des voies communales). Attention tout de même lorsque qu’un précédent d’entretien existe, qui limite alors le caractère facultatif. Certaines voies sont même parfois affectées à l’usage du public, alors qu’il s’agit de voies privées appartenant à des particuliers, propriétaires riverains. Le Géomètre-Expert peut alors apporter aux Communes son expertise dans la réorganisation de la voirie communale afin de se mettre en conformité et d’assurer une bonne gestion de la voirie communale, dont le Maire est tenu responsable et dont il peut s’exposer à de nombreux litiges (ouverture à la circulation du publique, responsabilité d’entretien, etc.). Il s’agit alors de réaliser un diagnostic de l’état existant de la voirie communale comparé au cadastre et au tableau de classement des voies communales et au répertoire des chemins ruraux, afin de doter les Communes d’un document opposable aux tiers. Il est également essentiel de définir le périmètre d’agglomération. Puis, une phase opérationnelle permet la régularisation des anomalies détectées.

L’établissement d’un système d’information géographique (SIG) constitue alors souvent pour la commune une solution intéressante afin de faciliter la gestion de la voirie communale de façon cohérente et rigoureuse.

Le Maire doit assurer la bonne police de conservation des voiries. Le Géomètre-Expert peut alors assister et accompagner la collectivité dans la bonne conservation de son ouvrage public. Dans les faits, l’assiette des ouvrages publics est parfois incertaine ou sujette à empiètement. Par son expertise juridique, le Géomètre-Expert a alors pour rôle d’analyser la limite foncière de propriété de la personne publique, ainsi que la limite de fait de l’assiette de l’ouvrage public, afin de déterminer si une régularisation foncière est nécessaire. Cette procédure s’effectue par le biais du procès-verbal de délimitation de la propriété des personnes publiques, dit PV3P.

Regardez la vidéo du mode d’emploi de la procédure de délimitation

La procédure de délimitation permet alors de :
- constater les limites du domaine public,
- connaître les limites de la propriété publique,
- permettre une juste interprétation des règles d’urbanisme (prospects notamment),
- sécuriser les réponses apportées aux propriétaires riverains,
- mieux gérer les espaces publics,
- prévenir les contentieux,
- respecter les propriétaires et les propriétés privés,
- gérer les projets et les régularisations foncières,
- optimiser la gestion des réseaux, des usages et occupations du domaine public,
- réagir efficacement aux empiètements et/ou aux problématiques de sécurité,
- exercer de manière appropriée ses pouvoirs de police et de conservation,
- créer du lien social autour de problématiques foncières (interface public/privé).